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Location meublée : professionnel or not professionnel ?

Un particulier réalise plusieurs investissements immobiliers qu’il finance par des prêts bancaires, qu’il n’arrive pas, par la suite, à rembourser. La banque finit alors par engager des actions à son encontre. Un peu tardivement toutefois, selon le particulier..

Loueur en meublé professionnel : 5 ans pour agir !

Un médecin décide de réaliser des opérations de défiscalisation en investissant dans des appartements meublés qu’il met en location. Pour cela, il obtient 3 prêts bancaires.

Mais ne parvenant pas à rembourser les échéances, la banque finit par prononcer la déchéance du terme, ce qui entraîne la résiliation des prêts et l’exigibilité immédiate de la totalité des sommes dues. Sauf que la banque ne parvient pas à se faire rembourser. 3 ans après avoir résilié les prêts, la banque finit par pratiquer 3 saisies-attributions.

« Trop tard », répond le médecin. Il rappelle que les professionnels ont 2 ans pour agir, à l’encontre d’un client « particulier ». Or, son activité professionnelle est la médecine et non la location meublée. Par conséquent, l’action de la banque était prescrite depuis 1 an lorsque les saisies-attributions ont été effectuées, ce qui a pour effet de les annuler.

« Non », rétorque la banque : elle constate que le médecin a acheté 15 appartements pour un montant total de 2 millions d’euros, intégralement financés par des prêts et que chaque appartement était accompagné d’un bail signé le même jour. En outre, compte tenu de l’ampleur de l’investissement, le médecin s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé de professionnel.

Pour la banque, le médecin avait donc la médecine pour activité professionnelle principale, mais exerçait aussi une activité professionnelle de loueur en meublé. Or, entre professionnels, le délai de prescription est de 5 ans. La banque estime donc avoir agi dans le temps imparti. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 23 janvier 2019, n° 17-23917

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