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Loi Elan : de quoi ça parle ?

La Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan », qui a été officiellement publiée le 24 novembre 2018, aborde de nombreux sujets : facilitation des constructions, assouplissement des règles d’urbanisme, renforcement des dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, modernisation des règles relatives à la copropriété, etc. Nous vous proposons ici un rapide tour d’horizon…

Loi Elan : des normes de construction simplifiées

Voici les mesures prévues par la Loi Elan au sujet de la simplification des normes de construction :

  • La Loi Elan permet aux coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) de ne pas faire appel obligatoirement à un architecte lorsque la construction envisagée est d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m².
  • Les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : il est désormais prévu que seuls 20 % répondent aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap. Les autres logements sont « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées.
  • Lorsqu’un locataire souhaite réaliser des travaux pour adapter son logement à sa situation de handicap, il doit en demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Ce dernier a désormais 2 mois pour lui répondre (contre 4 mois auparavant).
  • La Loi Elan définit ce qu’est la préfabrication : elle consiste à concevoir et à réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.
  • Les acheteurs publics doivent respecter de strictes conditions pour recourir à un marché public de conception-réalisation. Ils n’y sont toutefois pas tenus, pour les marchés conclus par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l’État et financés avec le concours d’aides publiques. Cette dérogation, qui doit normalement prendre fin le 31 décembre 2018, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.
  • La Loi Elan prévoit qu’il sera désormais possible, dans le cadre de la gestion et répartition des charges dans un immeuble collectif résidentiel, de déroger à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage et des frais résultant de la fourniture de froid en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.
  • La réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est clarifiée par la Loi Elan :
  • ○ la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
  • ○ le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
  • ○ lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective ;
  • ○ parmi les clauses obligatoires d’un contrat de VEFA, il y a désormais une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
  • La Loi Elan précise la réglementation relative au contrôle de conformité des constructions :
  • ○ le droit de visite existe entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public ;
  • ○ lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que l’occupant ne peut pas être informé de la visite, celle-ci peut être autorisée par le juge du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter ;
  • ○ le droit de visite peut s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux ;
  • ○ un obstacle au droit de visite est sanctionné par 7 500 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.
  • La Loi Elan fait passer le délai de rétractation à 10 jours pour les ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager (contre 7 jours auparavant).
  • La « Loi Littoral » est modifiée pour qu’il soit plus facile de construire dans les secteurs proches du rivage et des plans d’eau. A l’avenir, il sera également plus facile de construire dans des zones non situées dans des espaces urbanisées.

Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

En cas de vente d’un terrain constructible, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur doit fournir une étude géotechnique à l’acquéreur qui est annexée au titre de propriété (les zones seront définies par un arrêté ministériel).

Cette étude doit être fournie aux constructeurs qui interviennent sur un terrain pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements. Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même aux constructeurs une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.

Loi Elan : focus sur le contrat de construction à maison individuelle

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF (vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation).

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.

Loi Elan : lutter contre le contentieux de l’urbanisme

Plusieurs dispositions sont prévues pour lutter contre la prolifération des recours dans le cadre des opérations d’urbanisme :

  • La Loi Elan prévoit expressément et clairement que les constructions ne nécessitant pas de permis de construire, comme par exemple les travaux soumis à déclaration préalable, restent soumises à la prescription décennale.
  • La Loi Elan prévoit que l’annulation d’un document d’urbanisme (SCoT, PLU, POS, carte communale, etc.) n’entraîne pas de conséquences sur la validité des autorisations d’urbanisme attribuée sur la foi des règles prescrites par ce document d’urbanisme annulé. Il faut toutefois qu’une condition soit remplie : il est nécessaire que le motif de l’annulation du document d’urbanisme soit étranger aux règles d’urbanisme qui ont permis de délivrer l’autorisation d’urbanisme.
  • La Loi Elan prévoit qu’un propriétaire peut désormais être contraint de démolir son bien immobilier si le Tribunal a été saisi par le Préfet du département, via un « déféré préfectoral », même si le bien immobilier est situé en dehors d’une zone protégée.
  • La Loi Elan vise expressément les « autorisations d’urbanisme » pour qu’elles soient toutes contestables pour « excès de pouvoir » en justice afin d’intégrer, par exemple, les déclarations préalables de travaux (auparavant, la Loi faisait seulement référence aux permis de construire, de démolir et d’aménager).
  • La Loi Elan limite le délai durant lequel un référé-suspension peut être déposé. Dorénavant, celui-ci ne peut être déposé que « jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort ». En clair, il s’agit de la date limite fixée par le juge pour l’invocation de nouveaux arguments par les parties, afin qu’il puisse prendre sa décision.
  • La faculté pour le juge d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme devient une obligation avec la Loi Elan. Toutefois, le juge peut refuser une demande d’annulation partielle, à condition de le justifier.
  • Un juge avait également la faculté de « surseoir à statuer » (c’est-à-dire de reporter sa décision) lorsque l’illégalité d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir était régularisable. Désormais, le juge a l’obligation de surseoir à statuer (un refus devra là aussi être justifié). Notez que la régularisation peut intervenir alors même que les travaux ont été achevés.
  • Jusqu’à présent, une association pouvait agir en justice contre une autorisation d’urbanisme seulement si le dépôt de ses statuts en Préfecture était intervenu antérieurement à l’affichage en Mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation. La Loi Elan prévoit qu’il faut désormais que les statuts aient été déposés au moins 1 an avant l’affichage en Mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation.
  • Lorsqu’une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l’environnement est l’auteur d’un recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes. Cette présomption est supprimée.
  • La Loi Elan prévoit aussi qu’il est possible d’engager une action de groupe en matière de logement.
  • Par ailleurs, la Loi Elan renforce l’obligation d’enregistrement des transactions financières signées entre des parties en litige pour éviter d’aller en justice.

Loi Elan : focus sur la contestation d‘une autorisation d’urbanisme

Depuis le 19 août 2013, le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme contestée peut demander à ce que le contestataire (qui n’a pas obtenu gain de cause) soit condamné à l’indemniser. Cette demande, qui peut être présentée pour la 1ère fois en appel, nécessite que 2 conditions soient réunies, à savoir :

  • le recours excède les intérêts légitimes du contestataire ;
  • le recours cause un préjudice excessif au bénéficiaire.

Dans les faits, ce dispositif a jusqu’ici été très peu utilisé et seulement pour des sommes relativement modestes car la notion de « préjudice excessif » doit être prouvée par le bénéficiaire de l’autorisation, ce qui est souvent difficile, cette notion étant floue. C’est pourquoi la Loi Elan supprime les 2 conditions précitées et les remplace par la notion de « comportement abusif ».

Loi Elan : modernisation de la réglementation applicable dans les copropriétés

Plusieurs mesures sont prises s’agissant de la gestion des copropriétés :

  • La Loi Elan souhaite lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales (AG) : ainsi, les modalités de délégation de vote sont facilitées, les copropriétaires pouvant voter par correspondance et participer aux AG par visioconférence.
  • La Loi Elan prévoit que l’établissement du carnet numérique s’impose à toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2020 et à tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.
  • La Loi Elan prévoit que si les pièces demandées par le conseil syndical au syndic ne sont pas transmises dans le mois de sa demande, des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic.
  • Un syndic professionnel doit mettre en place un accès en ligne sécurisé (un « extranet ») aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’AG prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. La Loi Elan prévoit qu’un Décret listera les documents devant être accessibles sur cet extranet.
  • La Loi Elan pose le principe selon lequel les actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires sont prescrites à l’issue d’un délai de 5 ans.
  • A défaut de versement dans les délais des provisions dues au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues non encore échues deviennent immédiatement exigibles, après une mise en demeure restée infructueuse. Le président du Tribunal de Grande Instance, dans le cadre d’une procédure de référé, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions. Ces dispositions s’appliquent également aux cotisations du fonds travaux. La Loi Elan étend ce dispositif aux dépenses de travaux ainsi qu’aux sommes appelées pour l’approbation des comptes.
  • La Loi Elan facilite le développement de la fibre optique dans les copropriétés.
  • La Loi Elan consacre l’existence du lot transitoire : il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont inscrites dans le règlement de copropriété.
  • La Loi Elan consacre aussi la définition :
  • ○ des parties communes spéciales : il s’agit des parties affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ; elles sont la propriété indivise de ces derniers ;
  • ○ des parties communes à jouissance privative : il s’agit des parties affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
  • Il est précisé que la réglementation relative à la copropriété s’applique à compter du 1er transfert de propriété d’un lot.
  • La Loi Elan réforme les procédures applicables en matière de gestion des copropriétés dégradées pour permettre une intervention plus précoce et efficace des pouvoirs publics.
  • La Loi Elan unifie les règles de vote applicables aux travaux d’économie d’énergie qui relèvent désormais tous de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Loi Elan : favoriser la libération du foncier

Pour favoriser la libération du foncier et faciliter les projets d’aménagement, la Loi Elan :

  • renforce le droit de préemption du préfet de commune carencée et le droit de préemption urbain de la commune ou de l’intercommunalité ;
  • assouplit la réglementation de la vente avec décote ;
  • assouplit les conditions de création d’une association foncière urbaine (AFU) ;
  • assouplit les conditions de dérogations d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements en zone tendue ;
  • aménage les règles de construction des immeubles de grande hauteur : quelle que soit la destination de l’immeuble, les normes de sécurité sont harmonisées dès lors que la construction excède 28 mètres de hauteur (un Décret est en attente de publication sur ce point pour préciser la nature des normes de sécurité et leur champ d’application précis) ;
  • prolonge le dispositif d’occupation temporaire des locaux vacants jusqu’au 31 décembre 2023 ;
  • renforce le dispositif de réquisition des locaux vacants et des locaux en déshérence.

Loi Elan : transformer les bureaux vides en logement

La Loi Elan crée une nouvelle possibilité de dérogation aux règles d’urbanisme au bénéfice des opérations de transformation d’immeubles existants en logements : ces opérations pourront, non seulement déroger aux obligations en matière de densité et d’aires de stationnement déjà existantes, mais aussi, si la commune n’est pas visée par un constat de carence, aux obligations de mixité sociale. Notez que cette nouvelle dérogation ne remet pas en cause les obligations de mixité sociale au niveau de la commune.

Les dérogations visent les opérations respectant le gabarit de l’immeuble existant, mais aussi les opérations augmentant le gabarit du bâtiment, dans une limite de 30 % d’augmentation. La Loi Elan offre donc un bonus de constructibilité aux opérations de transformation.

Enfin, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs souhaitant effectuer la transformation de bureaux en logements de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.

Loi Elan : réinventer des projets d’urbanisme partagés et collaboratifs

Les objectifs fixés par la Loi Elan sont les suivants :

  • simplifier les règles liées à l’urbanisme en dématérialisant les autorisations d’urbanisme d’ici au 1er janvier 2022, en limitant le nombre de pièces à fournir et en simplifiant l’enchevêtrement des différents documents d’urbanisme ;
  • passer d’un urbanisme de procédure à un urbanisme négocié et libérer l’innovation en contractualisant des projets partenariaux d’aménagement entre l’Etat et les collectivités, en créant un nouvel outil (les grandes opérations d’urbanisme – GOU), en facilitant la mobilisation du foncier public, en encourageant le permis d’innover pour déroger à certaines normes et faciliter les projets, en prévoyant que l’Architecte des Bâtiments de France ne donne plus qu’un avis et non son accord pour certains travaux, etc.

Loi Elan : focus sur le bail réel solidaire (BRS)

Afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété ou à la location, la Loi Alur a créé le mécanisme du « bail réel solidaire ». Ce bail permet une dissociation sur la très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement.

Pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Pour que la vente soit valable, il est également nécessaire d’obtenir l’agrément de l’OFS. Les conditions de délivrance de cet agrément doivent être indiquées dans le compromis ou la promesse de vente.

Pour obtenir cet agrément, le compromis ou la promesse de vente doit être notifié(e) à l’OFS dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément.

Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS.

Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété lambda.

En outre, la Loi Elan précise que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, à l’exception des décisions portant sur :

  • les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;
  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
  • la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur, y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent tout deux assister à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.

Loi Elan : faciliter la mobilité professionnelle

La loi Elan crée un « bail mobilité » pour faciliter la mobilité professionnelle : il s’agit un contrat de location d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie (application de la garantie VISALE pour les propriétaires).

L’objectif affiché de ce bail mobilité est d’offrir un cadre nouveau adapté, sécurisé pour le propriétaire comme pour le locataire, pour permettre de mobiliser une offre de logements supplémentaire.

Loi Elan : faciliter la mobilité dans le parc social

Tous les 3 ans, un réexamen de la situation des locataires sera effectué par une commission d’attribution des logements afin notamment de proposer aux ménages qui le souhaitent un autre logement plus adapté à leurs besoins, à l’évolution de leur vie et de leur famille.

Loi Elan : restructurer le secteur des logements sociaux

Afin de faciliter la restructuration du secteur des logements sociaux en cours, la Loi Elan prévoit notamment que les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées) sont désormais soumises aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d’avis de l’Etat quant à leurs acquisitions et ventes immobilières.

La Loi Elan simplifie la procédure de vente d’un logement HLM pour rendre plus facile l’accession à la propriété pour son locataire et vendre jusqu’à 40 000 logements par an (moins de 1 % du parc), contre 8 000 logements aujourd’hui.

Cela permettra aux occupants d’accéder plus facilement à la propriété, de renforcer la mixité sociale et aux organismes HLM de pouvoir investir pour construire de nouveaux logements et de rénover leur parc (il est rappelé que chaque logement vendu permet de financer la construction de 2 à 3 logements neufs, ou la rénovation de 3 à 4 logements existants).

La Loi Elan prévoit que les logements-foyers peuvent désormais être vendus par les organismes HLM à des investisseurs privés en vue de la réalisation de logements étudiants.

La Loi Elan généralise le système de cotation de la demande d’attribution d’un logement social dans les territoires ayant mis en place une gouvernance intercommunale. Cette généralisation entrera en vigueur à une date fixée par un Décret à venir. Une date butoir d’entrée en vigueur a tout de même été fixée par la Loi Elan : il s’agit du 31 décembre 2021.

A l’occasion de la demande d’attribution d’un logement social, l’organisme HLM doit tenir compte des personnes vivant au foyer du demandeur. La Loi Elan rajoute à la liste des personnes vivant au foyer du demandeur les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.

Loi Elan : lutter contre les squatteurs

Le domicile d’une personne bénéficie d’une protection spécifique contre les squatteurs. Pour renforcer cette protection, la Loi Elan contient les 2 dispositions suivantes :

  • le délai de 2 mois qui doit s’écouler entre un commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre de l’expulsion est supprimé pour les squatteurs ;
  • les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale.

Loi Elan : favoriser la mixité sociale

Constatant que les personnes âgées de plus 60 ans ou en situation de handicap, ainsi que les personnes de moins de 30 ans, connaissent des difficultés pour se loger, la Loi Elan contient des mesures pour les aider à se loger plus facilement : possibilité de sous-location ou colocation étendues (avec la perception d’aides aux logements), signature d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, etc.

En outre, la Loi Elan consacre la notion d’habitat inclusif : il est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d’attribution des logements locatifs sociaux.

Loi Elan : moderniser la réglementation de la location

Plusieurs mesures sont prévues dans ce domaine :

  • La Loi Elan prévoit que la caution n’a plus à reproduire manuscritement certaines mentions légales avant de signer son engagement de caution.
  • Elle simplifie aussi le contenu du commandement de payer.
  • Il existe un principe de solidarité entre colocataires : la Loi Elan crée un dispositif pour que cette solidarité prenne fin plus rapidement lorsqu’un membre d’un couple quitte son logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
  • Pour lutter contre la prolifération des punaises de lit, la Loi Elan ajoute un nouveau critère de logement décent : un logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
  • La Loi Elan impose que le diagnostic technique (DDT) soit désormais remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.
  • La Loi Elan prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera opposable à compter du 1er janvier 2021 : le délai que se laisse le Gouvernement doit lui permettre de mettre au point un programme de fiabilisation de l’établissement des DPE (les consommations indiquées dans un DPE n’étant, à ce jour, pas garanties).
  • La Loi Elan aligne les délais de préavis du parc social sur ceux du parc privé.

Loi Elan : expérimenter l’encadrement des loyers

La Loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la Loi Alur pour en créer un autre, expérimental pour une durée de 5 ans. Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront expérimenter ce dispositif.

Loi Elan : renforcer la réglementation relative aux locations touristiques abusives

La Loi Elan entend lutter contre le retrait du marché de milliers de logements lorsque la location touristique est abusive (le plus souvent, lorsqu’elle dépasse 120 nuits par an ou lorsqu’elle concerne des logements vides qui pourraient être mis en location).

Désormais, les loueurs peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

  • 5 000 € en cas de non déclaration de leur meublé de tourisme soumise à enregistrement ;
  • 10 000 € en cas de location de leur résidence principale au-delà des 120 jours ou en cas de non transmission des informations demandées par la commune.

Jusqu’à présent, seuls les intermédiaires qui se faisaient rémunérer pour mettre en relation un locataire et un loueur de meublés touristiques pouvaient voir leur responsabilité engagée. Désormais, les intermédiaires gratuits peuvent également voir leur responsabilité engagée (comme Facebook, par exemple). En outre, les intermédiaires peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

  • 12 500 € par meublé de tourisme en cas d’absence d’information sur le loueur, de non obtention de la déclaration sur l’honneur, ou encore en cas d’absence de publication du numéro de déclaration ;
  • 50 000 € par meublé de tourisme pour refus de transmettre certaines informations aux communes qui le demandent ;
  • 50 000 € par annonce en cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours de location.

Loi Elan : mieux lutter contre les marchands de sommeil

Les objectifs visés par la Loi sont les suivants :

  • renforcer la pression financière ;
  • rendre obligatoire le prononcé de certaines peines complémentaires ;
  • obliger les bailleurs indélicats à réaliser les travaux nécessaires pour rendre un logement décent ;
  • obliger les syndics de copropriété professionnels et les agents immobiliers à déclarer au Procureur de la République les activités de marchands de sommeil dont ils ont connaissance ou les activités qui seraient susceptibles d’être qualifiées comme telles ;
  • élargir et systématiser les astreintes contre les bailleurs indélicats.

Loi Elan : revitaliser les centres-villes des villes moyennes

Il s’agit de mettre en place des opérations de revitalisation des territoires en coordonnant les acteurs concernés sur tous les aspects (habitat, développement économie, mobilité, services).

L’objectif est aussi d’assurer une meilleure maîtrise du développement des commerces en simplifiant l’installation des commerces de proximité en centre-ville.

Loi Elan : encourager la rénovation énergétique des bâtiments

La Loi Elan a modifié le dispositif d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Ainsi, il est désormais prévu d’obliger les propriétaires ou les locataires de certains bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à mettre en œuvre des actions de réduction de la consommation d’énergie pour arriver à une réduction des consommations d’énergie de l’ensemble de ces bâtiments d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

La Loi Elan précise que les règles générales de construction doivent désormais tenir compte des performances environnementales, de la qualité sanitaire et du confort d’usage du logement.

La Loi Elan précise que dans le domaine de la construction ou de la rénovation de bâtiments publics, il faut également prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et de stockage du carbone et veiller au recours à des matériaux issus des ressources renouvelables.

A compter de 2020, en matière de construction de bâtiments, il faudra tenir compte du niveau d’empreinte carbone évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux.

Loi Elan : lutter contre la pollution atmosphérique

La Loi Elan prévoit que dans le périmètre des plans de protection de l’atmosphère, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

Loi Elan : focus sur le dispositif « Cosse ancien »

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Cosse ancien », depuis le 1er janvier 2017, le taux de déduction fiscale spécifique dépend de la situation géographique du logement. Le taux est modifié pour les logements situés dans les zones autres que les zones A, A bis, B1 et B2. Il est désormais égal à :

  • en cas de location directe en secteur social et très social, 50 % pour les conventions conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019 (à condition que la convention prévoit que le bailleur réalise des travaux d’amélioration) ;
  • en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées, 85 % (y compris lorsque la convention ne prévoit pas la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur).

Loi Elan : focus sur les agents immobiliers

La Loi Elan réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) : la réforme a notamment pour effet de supprimer le dispositif qui assure le financement du CNTGI par le biais de cotisations versées par les professionnels soumis à la Loi « Hoguet ». Pour mémoire, cette cotisation ne pouvait pas être supérieure à 50 €.

La Loi Elan prévoit qu’est désormais sanctionnable de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » et « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante.

Loi Elan : focus sur les architectes

Par principe, les organismes HLM doivent mettre en place un concours d’architecture. Or, ce concours allonge les délais des travaux et augmentent leurs prix d’environ 1 %.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les organismes HLM ne sont plus tenus de mettre en place un concours d’architecture.

Loi Elan : focus sur les notaires

Jusqu’au 31 décembre 2022, par dérogation aux tarifs fixés par la Loi, les tarifs applicables aux prestations de notaires relatives aux opérations de fusion, d’absorption, de scission et d’apports réalisées par les organismes HLM peuvent faire l’objet d’une négociation lorsque les émoluments sont supérieurs à 60 000 €.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

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