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Loi Elan : focus sur la relation bailleur-locataire…

La Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan », contient un certain nombre de dispositions qui s’intéressent à la réglementation relative à la location d’un logement. Voici un panorama des mesures que vous devez connaître…

Loi Elan : focus sur l’engagement de caution

Jusqu’à présent, avant de signer un acte de cautionnement, une personne qui se portait caution des engagements souscrits par un locataire devait reproduire à la main des mentions légales.

Afin de simplifier les démarches des cautions, la Loi Elan n’exige plus la reproduction manuscrite de ces mentions légales (la signature des cautions reste requise).

Loi Elan : focus sur la solidarité entre locataires

La Loi Elan met un terme à la solidarité entre membres du couple, en cas de violences en son sein, sous réserve que la procédure suivante soit respectée.

Lorsqu’un membre d’un couple quitte son logement en raison de violences subies par lui-même ou de violences exercées sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Cette LRAR est accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, préalablement notifiée à l’autre membre du couple, ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de 6 mois.

La solidarité prend alors fin au lendemain du jour de la 1ère présentation de la LRAR au domicile du bailleur, pour les dettes locatives nées à compter de cette date.

Notez que la fin de la solidarité profite également à la personne qui s’est portée caution des engagements souscrits par le membre du couple qui a quitté son logement.

Loi Elan : focus sur le contenu du commandement de payer

Le contenu du commandement de payer a été clairement fixé par la Loi Elan, afin qu’il soit plus clair et plus lisible. Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, un commandement de payer doit contenir, à peine de nullité :

  • la mention que le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer sa dette ;
  • le montant mensuel du loyer et des charges ;
  • le décompte de la dette ;
  • l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
  • la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  • la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Loi Elan : focus sur l’action de groupe en matière de logement

L’action de groupe permet à une association de défense des particuliers d’agir en justice pour demander réparation des préjudices individuels qui ont pour cause un manquement, de la part de professionnels, à leurs obligations ou des pratiques anticoncurrentielles.

Plusieurs actions de groupe ont été engagées en matière de logement. Cependant, les juges ont estimé que les actions de groupe en matière de logement n’étaient pas recevables, la réglementation encadrant les actions de groupe ne visant pas spécifiquement le logement.

La Loi Elan remédie à cela : il est désormais expressément prévu qu’une action de groupe puisse être intentée en matière de logement.

Loi Elan : focus sur le dispositif d’encadrement des loyers

La Loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la Loi Alur et en crée un autre qui sera expérimenté pendant 5 ans. Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront y recourir.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de cette expérimentation.

Loi Elan : focus sur la notion de logement décent

Un nouveau critère de décence

La Loi impose au bailleur de remettre un logement décent à son locataire. Par logement décent, il faut entendre un logement qui :

  • assure le clos et le couvert ;
  • assure dans un état conforme à leur usage les dispositifs de retenue des personnes ;
  • garantit que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
  • garantit la conformité aux normes de sécurité et le bon fonctionnement des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude ;
  • garantit un renouvellement de l’air adapté ;
  • garantit dans les pièces principales un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Pour lutter contre la prolifération des punaises de lit, la Loi Elan ajoute un nouveau critère de logement décent à ceux précités : un logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En cas de colocation

Jusqu’à présent, dans le cas d’une colocation, un logement était qualifié de « décent » à condition que les locaux loués ne soient pas d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³, les pièces communes n’étant pas comprises dans le calcul.

La Loi Elan abaisse ces seuils : elle prévoit qu’en cas de colocation, un logement est décent à condition que les locaux loués ne soient pas d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 9 m² et à 20 m³.

En outre, pour calculer la superficie et le volume habitable, il faut désormais tenir compte de l’ensemble des éléments et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.

Dans les hôtels meublés

Dans un hôtel meublé, lorsque le logement loué constitue la résidence principale de l’occupant, il doit respecter certaines règles de décence et notamment être « équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire et être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires ».

Les règles de décence devaient toutefois être précisées par un Décret qui n’a toujours pas été publié car il était nécessaire, selon le Gouvernement, d’adapter les règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés.

La Loi Elan supprime l’obligation de publication d’un Décret. Il n’y aura donc pas d’adaptation des règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés. Notez que les règles de confort minimal précitées ont été maintenues.

Loi Elan : focus sur la location meublée de tourisme

  • La Loi Elan contient plusieurs dispositions relatives à la location de meublés de tourisme qui visent les loueurs

1ère modification : la Loi Elan précise que par « meublés de tourisme », il faut entendre les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, qui sont mis en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Cette rédaction ne vise pas les locations de chambre chez l’habitant. Par conséquent, la location d’une simple chambre chez l’habitant, qui ne remplirait pas les conditions requises par la Loi pour définir et qualifier la notion de chambre d’hôtes, est libre (ce sera le cas, par exemple, d’une location de chambre sans fourniture du petit déjeuner).

2ème modification : les locations meublées de tourisme doivent donner lieu à une déclaration préalable en Mairie, cette déclaration étant facultative si la location constitue la résidence principale du locataire.

La Loi Elan précise que si le bailleur procède tout de même à une déclaration en Mairie, il doit indiquer dans la déclaration que le bien loué constitue la résidence principale du locataire.

3ème modification : Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location de meublés de tourisme.

La Loi Elan prévoit que, lorsque ces communes ont instauré la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, la personne qui met en location un meublé de tourisme, qui est déclaré comme sa résidence principale, ne peut pas le faire plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Les communes peuvent, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué.

Le loueur transmet ces informations dans un délai d’1 mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Notez que les loueurs de meublés de tourisme peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

  • 5 000 € en cas de non déclaration de leur meublé de tourisme soumise à enregistrement ;
  • 10 000 € en cas de location de leur résidence principale au-delà des 120 jours ou en cas de non transmission des informations demandées par la commune.
  • La Loi Elan contient également des dispositions concernant les intermédiaires intervenant dans le cadre de la location de meublés de tourisme

Jusqu’à présent, seuls les intermédiaires qui se faisaient rémunérer pour mettre en relation un locataire et un loueur de meublés touristiques pouvaient voir leur responsabilité engagée. Désormais, les intermédiaires, intervenant à titre gratuit, peuvent également voir leur responsabilité engagée (comme Facebook, par exemple).

En outre, les communes qui ont mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la location meublée touristique peuvent, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à un intermédiaire, lorsque celui-ci en a connaissance, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire.

L’intermédiaire a 1 mois pour transmettre les informations demandées, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. La commune peut demander un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné.

De plus, dans ces communes, l’intermédiaire a l’interdiction d’offrir à la location, sur une plateforme web, un meublé touristique dont il sait qu’il a été loué plus de 120 jours au cours d’une même année civile.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article devra préciser les modalités techniques de transmission des informations précitées.

Enfin, les intermédiaires peuvent désormais être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

  • 12 500 € par meublé de tourisme en cas d’absence d’information sur le loueur, de non obtention de la déclaration sur l’honneur, ou encore en cas d’absence de publication du numéro de déclaration ;
  • 50 000 € par meublé de tourisme pour refus de transmettre des informations aux communes ;
  • 50 000 € par annonce en cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours/an.

Loi Elan : focus sur le changement temporaire d’usage d’un bien immobilier

La Loi permet aux communes d’instaurer une autorisation de changement d’usage temporaire spécifique aux locations touristiques. Je ne comprends pas ce que cela veut dire…

Ces communes peuvent déterminer les critères de délivrance des autorisations. Ils peuvent porter, par exemple, sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ou encore sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

La Loi fait référence aux « personnes physiques » et par la suite aux « propriétaires ». Or, en pratique, un propriétaire peut très bien être une société.

Des communes se sont alors demandées si les biens détenus par une société pouvaient également être soumis à une autorisation de changement d’usage temporaire, à l’occasion d’une mise en location touristique.

La Loi Elan met fin à cette ambiguïté : seuls les logements détenus par une « personne physique » sont soumis à l’autorisation de changement d’usage temporaire.

Loi Elan : focus sur les logements intermédiaires

Les métropoles et les grands bassins d’emplois connaissant des pénuries de logements sont souvent des zones tendues où le loyer est très élevé.

Cela oblige de nombreux actifs, qui ne peuvent pas bénéficier d’un logement social, à s’éloigner de leur lieu de travail.

Pour tenter de remédier à cela, depuis 2014, la Loi a créé les logements intermédiaires. Ce sont des biens immobiliers qui se caractérisent soit par un niveau de loyer situé entre ceux du parc social et ceux du parc privé, soit par un prix d’acquisition inférieur à celui du marché.

Jusqu’à présent, l’offre de logements intermédiaires était facultative dans les communes situées en zones tendues couvertes par un programme local de l’habitat, dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s’applique.

La Loi Elan prévoit que l’offre de logement intermédiaire n’est plus facultative, mais obligatoire dans ces communes.

Loi Elan : focus sur les conventions d’usufruit

Pour mémoire, le démembrement de propriété permet de diviser la propriété en « nue-propriété » et en « usufruit ».

Un des objectifs du Gouvernement est de développer le nombre de logements intermédiaires pour permettre aux ménages de se loger dans les zones tendues. Pour développer cette offre, l’une des solutions mise en place est la « convention d’usufruit ».

Dans le cadre d’une convention d’usufruit, le propriétaire d’un logement va confier l’usufruit à une société, pour une durée minimale de 15 ans, en vue de le louer. Cette convention d’usufruit est encadrée par des règles d’ordre public, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger.

La Loi Elan est venue préciser que cette réglementation n’est applicable que pour les logements sociaux et intermédiaires. Les autres logements ne peuvent donc pas bénéficier de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur les délais de préavis

Dans le parc social, le délai de préavis donné par un locataire est d’1 mois lorsqu’il bénéficie de l’attribution d’un logement dans le parc du même bailleur et de 2 mois lorsque les bailleurs sont différents.

La Loi Elan supprime les délais spécifiques applicables au parc social et les aligne sur ceux du parc privé.

Pour rappel, voici les délais de préavis dans le parc privé.

Par principe, le congé donné par le bailleur prend effet à l’échéance du bail. Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois lorsque le congé est donné pour « motif légitime et sérieux », notamment l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations locatives.

Il existe quelques particularités à connaître lorsque le bailleur a acheté un bien occupé. Ainsi, il ne peut délivrer un congé pour vendre :

  • qu’à l’échéance du contrat de location en cours, lorsque celle-ci intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition ;
  • qu’à l’échéance de la 1ère reconduction tacite ou du 1er renouvellement du contrat de location en cours, lorsque l’échéance intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition.

En outre, lorsque le bailleur a acheté un bien occupé, il doit attendre 2 ans à compter de la date d’acquisition pour pouvoir délivrer congé pour reprise, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition.

S’agissant du locataire qui donne son préavis, il doit respecter un préavis de 3 mois. Ce délai est ramené à 1 mois dans les cas suivants :

  • lorsque le logement est situé dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
  • lorsque le locataire a obtenu un premier emploi, a été muté, a perdu son emploi ou obtenu un nouvel emploi après une perte d’emploi ;
  • lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement social.

Sources : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (articles 134 ,136 à 142, 145, 146, 148, 149, 150, et 153)

Loi Elan : focus sur la relation bailleur-locataire… © Copyright WebLex – 2018