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Syndic : règlement de copropriété = état descriptif de division ?

Est-ce qu’un état descriptif de division (EDD) a la même valeur que le règlement de copropriété ? Voici la question à laquelle un juge a dû répondre, pour trancher un litige opposant un bailleur et son locataire. Verdict ?

Par principe, un EDD n’a pas la même valeur qu’un règlement de copropriété !

Une société est propriétaire de divers lots de copropriété qu’elle loue à des entreprises. Elle signe, au profit d’un même acquéreur, une promesse de vente sur certains de ces lots, loués par 2 entreprises différentes (l’une loue les lots situés au rez-de-chaussée, l’autre loue un lot situé dans les étages).

L’entreprise locataire des locaux situés au rez-de-chaussée estime qu’elle bénéficie d’un droit de préférence qui lui permet d’acheter prioritairement les locaux loués. Elle demande à pouvoir le mettre en œuvre.

Ce que refuse la société : le droit de préférence du locataire commercial est inapplicable lorsque la vente porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts, vendus dans un acte unique à un même acquéreur. Ce qui est le cas ici puisqu’elle ne vend pas seulement les locaux commerciaux loués par le locataire.

« Faux » conteste ce dernier : à la lecture de l’état descriptif de division (EDD) de la copropriété, il apparaît que le lot de copropriété loué par l’autre société n’est pas un local commercial. Par ailleurs, le locataire de ce lot de copropriété indique lui-même qu’il n’a pas affecté le local à un usage commercial. Par conséquent, un seul local commercial est vendu (le sien), ce qui lui permet de mettre en œuvre son droit de préférence.

« Non » persiste le bailleur : en copropriété, le document qui prévaut, c’est le règlement de copropriété. Et celui-ci indique que tous les lots vendus sont à usage commercial. Dès lors, le locataire des lots de copropriété situés au rez-de-chaussée ne peut pas bénéficier d’un droit de préférence. Ce que confirme le juge.

Pour mémoire, il est arrivé que les juges reconnaissent que le contenu de l’EDD a la même valeur que le règlement de copropriété dans 2 situations, à savoir :

    • lorsque, faute de règlement de copropriété, l’EDD est le seul document de référence ;
    • lorsque le règlement de copropriété prévoit que l’EDD a la même valeur contractuelle que lui.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 novembre 2018, n° 17-26727

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